Affitto d’azienda e locazione di immobili

Nel caso di stipula di contratto di affitto d’azienda, ossia di quel complesso unitario di beni  organizzati per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, in cui sia ricompreso un bene immobile, bisogna fare estrema attenzione in fase di stesura del contratto.

L’oggetto del contratto, infatti, va ben precisato, pena l’applicazione delle norme relative alla locazione di immobili ad uso non abitativo.

Nessun problema si pone nel caso che il contratto di affitto ben specifichi che oggetto del contratto medesimo è l’affitto dell’attività. Viceversa si potrebbe incorrere nella applicaizone della normativa più rigida e diversa delle locazioni di immobile nel caso che dal contratto emerga una centralità dell’immobile rispetto all’attività.

E’ da osservare che l’accertamento della tipologia contrattuale prescelta è di spettanza del giudice:

“L’accertamento se le parti contraenti abbiano stipulato una locazione di immobile con pertinenze o un affitto di azienda rientra nei compiti del giudice del merito il quale deve indagare sulla comune intenzione delle parti e sui beni dedotti in contratto, al fine di stabilire se l’oggetto principale della stipulazione sia l’immobile singolarmente considerato o un complesso unitario costituito dall’organizzazione aziendale destinata allo svolgimento di un’attività economica. Detto accertamento non è sindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.” Così Cass. 14647/02.

e che non è contrario al contenuto di un contratto di affitto il fatto che l’attività non sia operativa al momento della stesura del contratto, essendo sufficiante che il complesso dei beni sia idoneo allo svolgimento dell’attività aziendale. Non è nemmeno necessaria la presenza di tutti i beni necessari per la dinamica del complesso aziendale perchè si abbia l’applicazione di tale tipologia contrattuale.

Quali sono le differenze tra l’applicazione della normativa sull’affitto d’azienda o della locazione di immobili ad uso non abitativo?

Sono certamente parecchie: solo per specificarne una, forse la più rilevante, si veda la disciplina per il pagamento dell’indennità al locatario al termine del contratto di locazione, obbligatoria per la legge sulla locazione di immobili e viceversa non presente per la locazione di azienda.

In parole povere, in caso di locaizone di immobile ad uso “commerciale”, secondo la terminologia corrente, il proprietario è tenuto ad indennizzare l’inquilino per l’uscita dall’immobile con il pagamento ( o la restituzione) di svariate mensilità per il solo fatto di avere la scomodità di uscire dall’immobile e di doversi trasferire di sede.

Bisogna confessare che questa indennità solleva diverse perplessità che hanno travagliato anche la giurisprudenza della suprema corte, che però ha escluso l’incostituzionalità della norma.

Certo è che ad un ragionamento puramente economico- sociologico, appare assurdo che i costi di trasferimento dell’attività vengano di fatto imputati al proprietario dell’immobile, in spregio alle regole basilari dell’economia che vedono il rischio d’impresa imputato al solo imprenditore, e non certo al propeitario dell’immobile ove l’impresa viene esercitata!